【委托時間】：2015年1月16日

【案情簡介】

   2013年2月7日趙某與李某就登記在李某名下的坐落成都市××區××名苑××號房屋簽訂《二手房屋買賣合同范本》，約定李某將上述房屋出售給趙某。當日，趙某將21萬元定金交付李某。同年3月6日應李某要求，趙某再次向李某交付7萬元定金，李某收到上述定金后始終不依照合同履行義務，2013年8月9日趙某承諾2014年5月10日前履約，卻仍未兌現。經趙某催促無果，只得與其解除房屋買賣合同。由于此前給付定金共24萬元過高，現依照法律規定，以合同約定購房款60萬元的20%計算購房定金為12萬元，趙某委托律所，要求起訴李某雙倍返還定金42萬元，其余7萬元則作為購房預付款要求李某予以返還。

【案件辦理】

  律師看了趙某出具的房屋買賣協議，付款憑證等相關證據，并聯系李某希望通過調解來解決糾紛。但李某一直拒絕接聽電話，不愿意露面。經過一系列調查取證之后及材料準備后，5日內去金牛區法院立案起訴，最后我方當事人贏得訴訟。

  律師代理意見：

訴爭房屋系李某與秦某婚姻存續期間取得，屬于二人的夫妻共同財產。被告李某未經某同意，自行與原告簽訂的《二手房屋買賣合同范本》屬效力待定合同，此后未能征得第三人閻某追認，故該合同應屬無效，被告李某應將收取原告的購房款全部返還。對于李某提出其與趙某并不相識、其僅與第秦某某之間存在債務，故只向秦某某簽過空白售房合同，出具過收條，打過承諾書，而且其未將以往出具的《收條》等材料收回，現主張趙某所持書證系秦某處所得，進而否認其與趙某之間存在房屋買賣關系等抗辯意見，因《二手房屋買賣合同范本》、《收條》和《承諾書》均系被告自行簽字、捺印出具，該《收條》的內容明確為購房定金，《承諾書》中的訴爭房屋地址也是由李某自行填寫，其余內容則明確為“收款、購房、騰房、過戶”等事宜，而其向秦某出具的《收條》及《承諾書》的內容明確為借款，數額也不相同，與原告所持書證的時間也并不一致，秦某又表示其和趙某之間的債務與本案毫無關聯，趙某提交的與秦某之間的談話錄音亦模糊不清，故無法證實趙某所提抗辯意見。

【判決結果】

  經過律師的出庭辯論，最終法院判決確認趙某與李某簽訂的《二手房屋買賣合同范本》無效；李某返還趙某定金及購房款28萬元，并支付同期銀行利息；

【律師點評】

  根據《中華人民共和國合同法》第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。

根據《最高人民法院關于貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第89條共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。